Le bail réel solidaire : une solution pour un habitat partagé intergénérationnel écologique

Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif innovant permettant la mise en place d’un habitat partagé intergénérationnel écologique. Cet article vous propose de découvrir en détail comment se déroule la mise en place d’un tel dispositif pour les propriétaires occupants et les avantages qu’il peut offrir.

Qu’est-ce que le bail réel solidaire et quelles sont ses spécificités ?

Le bail réel solidaire est un mécanisme juridique qui repose sur la dissociation entre la propriété du foncier (le terrain) et celle des constructions (les logements). Il a été créé par la loi ALUR de 2014 et permet à des organismes de foncier solidaire (OFS), généralement des collectivités territoriales ou des associations, de mettre à disposition des terrains pour y construire des logements. Les propriétaires occupants bénéficient alors d’un droit réel immobilier leur garantissant l’usage du bien pour une durée pouvant aller jusqu’à 99 ans, tout en demeurant locataires du terrain.

Ce dispositif présente plusieurs avantages pour les propriétaires occupants :

• Il facilite l’accès à la propriété pour les ménages modestes, grâce à une réduction du coût d’achat du logement, le foncier étant généralement moins cher qu’en pleine propriété.
• Il permet la mise en place d’un habitat partagé intergénérationnel écologique, notamment grâce à des espaces communs et des aménagements spécifiques pour favoriser les échanges entre les habitants et limiter l’empreinte environnementale.
• Il garantit une pérennité de l’accession sociale, puisque le bailleur (l’OFS) a la possibilité de racheter le logement en cas de revente, afin de le proposer à nouveau à un ménage éligible.

Comment se déroule la mise en place d’un BRS pour les propriétaires occupants ?

La mise en place d’un bail réel solidaire passe par plusieurs étapes :

1. Identification du terrain : l’OFS identifie un terrain adapté à la construction de logements et s’en porte acquéreur. Il peut également être cédé par une collectivité territoriale souhaitant favoriser l’accession sociale.
2. Définition du projet immobilier : l’OFS, en concertation avec les futurs propriétaires occupants et les partenaires locaux, définit le projet immobilier (nombre de logements, typologie, espaces communs, etc.) en tenant compte des besoins et des contraintes du territoire.
3. Financement du projet : les propriétaires occupants souscrivent un prêt immobilier pour financer leur logement, tandis que l’OFS finance la construction des espaces communs et des aménagements spécifiques à l’habitat partagé intergénérationnel écologique.
4. Signature du bail réel solidaire : les propriétaires occupants signent un BRS avec l’OFS, qui leur confère un droit d’usage du bien pour une durée pouvant aller jusqu’à 99 ans. Ils deviennent ainsi locataires du terrain et usufruitiers du logement.
5. Construction et livraison des logements : la construction des logements et des espaces communs est réalisée par un promoteur immobilier ou une coopérative d’habitants, selon le choix de l’OFS. Les logements sont ensuite livrés aux propriétaires occupants, qui peuvent emménager.

Quelles sont les conditions d’accès à un BRS pour les propriétaires occupants ?

Pour bénéficier d’un bail réel solidaire en tant que propriétaire occupant, il faut remplir certaines conditions :

• Etre éligible à l’accession sociale à la propriété, c’est-à-dire disposer de ressources inférieures aux plafonds fixés par les dispositifs d’aide à l’accession (PTZ, PAS).
• S’engager à résider dans le logement en tant que résidence principale et ne pas le louer, sauf dérogation exceptionnelle accordée par l’OFS.

En outre, pour favoriser la mixité sociale et intergénérationnelle, certains projets en BRS peuvent prévoir des critères spécifiques d’éligibilité, tels que l’âge, la composition familiale ou la situation professionnelle des propriétaires occupants.

Quelles contraintes et obligations pour les propriétaires occupants en BRS ?

Le bail réel solidaire implique certaines contraintes et obligations pour les propriétaires occupants, notamment :

• Payer une redevance mensuelle à l’OFS, correspondant à la location du terrain et aux charges liées aux espaces communs.
• Respecter les règles de vie établies par l’OFS et les autres habitants, en matière d’entretien des espaces communs, de gestion des déchets ou de consommation énergétique, par exemple.
• En cas de revente du logement, accepter une perte potentielle de valeur, puisque le prix de vente doit être encadré par l’OFS afin de maintenir un niveau abordable pour les futurs acquéreurs.

Malgré ces contraintes, le bail réel solidaire représente une opportunité intéressante pour les ménages modestes souhaitant accéder à la propriété dans un cadre solidaire et écologique. Il permet également de répondre aux enjeux d’aménagement du territoire et de préservation des ressources naturelles, tout en renforçant le lien social entre les générations.