Le Bail Réel Solidaire (BRS) bouleverse le paysage immobilier français en offrant une alternative innovante pour devenir propriétaire. Ce dispositif, encore méconnu, pourrait bien être la clé pour de nombreux ménages modestes souhaitant accéder à la propriété dans les zones tendues.
Qu’est-ce que le Bail Réel Solidaire ?
Le Bail Réel Solidaire est un mécanisme juridique créé par la loi ALUR de 2014 et mis en œuvre par l’ordonnance du 20 juillet 2016. Il permet à des ménages sous conditions de ressources d’acquérir leur résidence principale à un prix abordable, grâce à la dissociation du foncier et du bâti. L’Organisme de Foncier Solidaire (OFS) reste propriétaire du terrain, tandis que l’acquéreur devient propriétaire des murs pour une durée pouvant aller jusqu’à 99 ans.
Ce dispositif s’inspire du modèle des Community Land Trusts anglo-saxons et vise à lutter contre la spéculation immobilière tout en favorisant la mixité sociale dans les zones où les prix de l’immobilier sont élevés. Le BRS s’adresse principalement aux primo-accédants dont les revenus ne dépassent pas les plafonds fixés pour le Prêt Social Location-Accession (PSLA).
Le fonctionnement du Bail Réel Solidaire
Le mécanisme du BRS repose sur un montage juridique complexe impliquant plusieurs acteurs :
1. L’Organisme de Foncier Solidaire (OFS) : C’est une structure à but non lucratif, agréée par l’État, qui acquiert et gère des terrains en vue de réaliser des logements abordables. L’OFS consent un bail de longue durée à l’opérateur immobilier ou directement au ménage acquéreur.
2. L’opérateur immobilier : Il peut s’agir d’un bailleur social, d’une coopérative d’habitation ou d’un promoteur privé. Il construit ou réhabilite les logements sur le terrain de l’OFS.
3. Le ménage acquéreur : Il achète les droits réels sur le logement et devient propriétaire des murs, tout en étant locataire du terrain via une redevance foncière versée à l’OFS.
Le prix d’acquisition du logement en BRS est généralement 15 à 40% inférieur au prix du marché local, car il n’inclut pas le coût du foncier. En contrepartie, l’acquéreur s’engage à occuper le logement à titre de résidence principale et à respecter les conditions de revente fixées par le bail.
Les avantages du Bail Réel Solidaire
Le BRS présente de nombreux atouts pour les différentes parties prenantes :
Pour les acquéreurs :
– Un prix d’achat réduit grâce à la dissociation du foncier et du bâti
– La possibilité de devenir propriétaire dans des zones où les prix de l’immobilier sont élevés
– Un taux de TVA réduit à 5,5% sur l’acquisition
– L’éligibilité au Prêt à Taux Zéro (PTZ) et aux aides locales à l’accession
– La garantie de rachat et de relogement en cas de difficulté
Pour les collectivités locales :
– Un outil efficace pour favoriser la mixité sociale et l’accession à la propriété des ménages modestes
– La maîtrise du foncier sur le long terme
– La possibilité de produire du logement abordable sans subvention publique directe
Pour les opérateurs immobiliers :
– La réduction du coût de production des logements
– L’accès à un nouveau segment de marché
– La sécurisation des opérations grâce à l’implication de l’OFS
Les limites et les défis du dispositif
Malgré ses avantages, le BRS fait face à plusieurs défis :
1. La complexité juridique du montage, qui peut freiner certains acteurs et nécessite une expertise spécifique
2. Le financement des OFS, qui doivent disposer de fonds propres importants pour acquérir les terrains
3. La compréhension du dispositif par les acquéreurs potentiels et les banques, encore peu familiers avec ce nouveau mode d’accession à la propriété
4. Les contraintes à la revente, qui limitent la plus-value potentielle et peuvent décourager certains acquéreurs
5. La nécessité d’un accompagnement des ménages tout au long de leur parcours résidentiel
Le cadre légal et réglementaire du Bail Réel Solidaire
Le BRS est encadré par un corpus juridique précis :
– Les articles L. 255-1 à L. 255-19 du Code de la construction et de l’habitation définissent les modalités du bail réel solidaire
– Le décret n° 2016-1215 du 12 septembre 2016 précise les conditions d’agrément des organismes de foncier solidaire
– L’arrêté du 17 avril 2017 fixe les clauses types du bail réel solidaire
– La loi ELAN de 2018 a apporté des ajustements pour faciliter la mise en œuvre du dispositif, notamment en permettant aux OFS de conclure des baux réels solidaires avec des opérateurs
Ces textes encadrent strictement les conditions d’éligibilité des ménages, les modalités de fixation de la redevance foncière, les conditions de cession et de transmission des droits réels, ainsi que les obligations des différentes parties prenantes.
Le développement du Bail Réel Solidaire en France
Depuis sa création, le BRS connaît un développement progressif mais prometteur :
– En 2023, on compte plus de 50 OFS agréés sur le territoire national
– Plusieurs milliers de logements en BRS sont en cours de production ou de commercialisation
– Des métropoles comme Paris, Lyon, Lille ou Rennes ont fait du BRS un axe majeur de leur politique de logement abordable
– Des opérations emblématiques, comme la transformation de l’ancien hôpital Saint-Vincent-de-Paul à Paris en un écoquartier comprenant 600 logements dont une partie en BRS, démontrent le potentiel du dispositif
Le succès du BRS repose en grande partie sur la mobilisation des collectivités locales et des acteurs du logement social, qui voient dans ce dispositif un moyen innovant de produire du logement abordable dans la durée.
Perspectives d’avenir pour le Bail Réel Solidaire
Le BRS est appelé à jouer un rôle croissant dans les politiques de logement :
1. Expansion géographique : De nouvelles régions et villes moyennes s’emparent du dispositif pour répondre aux besoins en logements abordables
2. Diversification des opérations : Au-delà du neuf, le BRS s’applique de plus en plus à la rénovation de l’ancien et aux opérations de renouvellement urbain
3. Évolution du cadre juridique : Des ajustements réglementaires sont envisagés pour faciliter encore davantage le déploiement du BRS
4. Innovations financières : De nouveaux outils de financement des OFS et des acquéreurs sont à l’étude pour amplifier l’impact du dispositif
5. Sensibilisation accrue : Des campagnes d’information visent à mieux faire connaître le BRS auprès du grand public et des professionnels de l’immobilier
Le Bail Réel Solidaire s’impose comme une solution innovante et pérenne pour favoriser l’accession sociale à la propriété. En dissociant le foncier du bâti, ce dispositif permet de réduire significativement le coût d’acquisition pour les ménages modestes, tout en garantissant la maîtrise publique du foncier sur le long terme. Bien que son déploiement nécessite encore des ajustements et une appropriation par l’ensemble des acteurs, le BRS a le potentiel de transformer durablement le paysage de l’accession à la propriété en France, particulièrement dans les zones tendues où les prix de l’immobilier sont élevés.
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