Les locations de locaux industriels sont soumises à des régulations spécifiques en matière d’encadrement des loyers, tant au niveau national qu’au niveau local. Quelles sont ces règles applicables, quelles sont les zones concernées et quels sont les dispositifs pour encadrer ces loyers ? Cet article vous apporte un éclairage sur l’ensemble de ces questions.
Le cadre juridique général
La location de locaux industriels est soumise au régime du bail commercial, qui est régi par le Code de commerce. En vertu de la loi Pinel du 18 juin 2014, le loyer du bail commercial ne peut plus être fixé librement par les parties. Il doit désormais respecter certaines règles d’encadrement prévues par la loi, notamment en ce qui concerne la révision et le plafonnement des loyers.
Ces dispositions s’appliquent également aux baux de locaux à usage exclusif ou principal d’activité professionnelle (bureaux, ateliers, entrepôts), mais pas aux baux de locaux à usage mixte (habitation et activité professionnelle).
Les zones d’encadrement des loyers
Le dispositif d’encadrement des loyers concerne principalement les zones tendues, c’est-à-dire celles où l’écart entre l’offre et la demande de locaux industriels est important. Dans ces zones, les loyers peuvent être encadrés afin de garantir un équilibre entre les intérêts des bailleurs et des locataires.
Les zones tendues sont délimitées par un arrêté préfectoral, qui tient compte notamment du nombre d’emplois et de la demande de logement dans la zone. En général, il s’agit de grandes agglomérations et de leurs environs, où la pression immobilière est forte.
Le plafonnement des loyers
Le dispositif de plafonnement des loyers est prévu par l’article L. 145-34 du Code de commerce. Il consiste à limiter la hausse du loyer lors de la révision triennale ou lors du renouvellement du bail commercial, afin d’éviter des augmentations excessives.
Ainsi, la hausse du loyer ne peut être supérieure à la variation de l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) ou de l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT), selon le secteur d’activité concerné. Ces indices sont publiés trimestriellement par l’INSEE et permettent de suivre l’évolution des loyers commerciaux en France.
Cependant, le plafonnement ne s’applique pas dans certaines situations exceptionnelles, telles que :
- la réalisation de travaux importants par le bailleur,
- la modification substantielle des éléments constitutifs du local,
- l’existence d’un motif légitime et sérieux justifiant un déplafonnement.
La fixation du loyer initial
Lors de la conclusion d’un bail commercial, le loyer initial est librement fixé par les parties, sous réserve de respecter certaines règles :
- le loyer doit être fixé en fonction des caractéristiques du local (surface, emplacement, état) et du marché local,
- il ne peut être indexé sur un indice autre que l’ILC ou l’ILAT,
- il ne peut prévoir de clause d’échelle mobile (variation automatique en fonction d’un indice).
Dans les zones tendues, le loyer initial peut également être encadré par un arrêté préfectoral, qui fixe des loyers de référence à ne pas dépasser. Cependant, cette mesure ne s’applique pas encore aux locaux industriels.
Les recours en cas de litige
En cas de désaccord entre le bailleur et le locataire sur le montant du loyer, notamment lors de la révision triennale ou du renouvellement du bail, les parties peuvent saisir la commission départementale de conciliation des baux commerciaux. Cette instance a pour mission de favoriser la résolution amiable des litiges relatifs aux baux commerciaux.
Si aucune solution n’est trouvée à l’amiable, les parties peuvent saisir le tribunal judiciaire compétent pour trancher le litige.
En conclusion, l’encadrement des loyers des locaux industriels est un dispositif complexe, qui vise à garantir un équilibre entre les intérêts des bailleurs et des locataires. Il est donc essentiel de bien connaître les règles applicables et les recours possibles en cas de litige.
Soyez le premier à commenter